Guide des droits et démarches

Qu'est-ce qu'une vente en viager ?

Le viager consiste à vendre à un tiers un bien immobilier en échange d'unerentepériodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente s'accompagne d'une somme payée comptant à la signature de l'acte de vente, le.

L'acheteur (appelé ledébirentier) verse à 1 ou plusieurs vendeurs (lecrédirentier) uneà vie.

Au décès du crédirentier, le viager cesse et le débirentier entre en possession du bien sans faire aucune démarche.

Le décès du vendeur doit être imprévisible. Aussi, l'acheteur ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente.

Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, l'événementest considéré commeprévisibleet laventen'estpas valable. L'annulation de la vente peut être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal.

Comme pour toutes les ventes de biens immobiliers, unacte authentiquede vente est obligatoirement établi par un notaire.

Qu'est-ce qu'un viager occupé ?

Le vendeur conserve jusqu'à son décèsl'usufruitou undroit d'usagedu bien vendu.

L'usufruit lui permet d'habiter dans le logement ou de le louer et de percevoir les loyers.

Le droit d'usage lui permet de conserver l'usage personnel du logement en y habitant sans pouvoir le louer.

Le logement pourra être occupé par l'acheteur à partir du décès du vendeur ou du décès du dernier survivant lorsque le contrat concerne plusieurs vendeurs.

Qu'est-ce qu'un viager libre ?

Dès la signature de la vente, l'acheteur disposelibrementdu bienpour l'occuper ou le louer et percevoir les loyers.

 Comment est fixé le prix de la vente en viager?

Leprixest généralement constitué duet d'une.

Lebouquetpayé comptant à la signature du contrat de vente n'estpas obligatoire. Il est librement fixé. En général, il représente30 %de la valeur totale du bien.

Larente viagèrepeut être versée à une ou plusieurs personnes physiques (époux ouindivisaires). Elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle, payable au début ou à la fin de chaque période.

Quand la rente est versée à plusieurs vendeurs et que l’un décède, elle est soit reversée intégralement au survivant (rente réversible), soit réduite proportionnellement (rente réductible).

Lavaleur totale de la renteestincertaine, car elle dépend de la durée de vie du vendeur. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères parmi lesquels :

• Âge et espérance de vie du crédirentier

• Valeur du bien

• Montant du bouquet

• Loyers que pourrait percevoir le crédirentier si le logement était loué

Lenotairecalcule lemontant de la renteen fonction de barèmes. Vous pouvez les consulter auprès d'une compagnie d'assurance ou d'un notaire.

Les parties peuvent insérer dans l'acte de vente uneclause d'indexation. Cette clause permet la révision automatique du montant de la rente suivant, par exemple, l'indice des prix à la consommation publié par l'Insee.

Pour assurer lasécurité du paiement des rentes, le crédirentier peut notamment inscrire dans l'acte de vente les éléments suivants :

• Clause résolutoirequi l'autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier

• Clause pénalepar laquelle il a le droit de conserver le bouquet (s'il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente

Entretien, travaux, impôts... : qui paye quoi dans un viager ?

Le type de viager, occupé ou libre, détermine la répartition des charges et des taxes entre le vendeur et l'acheteur.