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Guide des droits et démarches
Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ?
Vous allez vendre ou acheter un logement en viager ? Vous vous demandez comment fonctionne cette vente immobilière ? Vous vous posez des questions sur l'entretien du bien durant le viager ?
Nous faisons le point sur la réglementation.
Qu'est-ce qu'une vente en viager ?
Le viager consiste à vendre à un tiers un bien immobilier en échange d'unerentepériodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente s'accompagne d'une somme payée comptant à la signature de l'acte de vente, le.
L'acheteur (appelé ledébirentier) verse à 1 ou plusieurs vendeurs (lecrédirentier) uneà vie.
Au décès du crédirentier, le viager cesse et le débirentier entre en possession du bien sans faire aucune démarche.
Le décès du vendeur doit être imprévisible. Aussi, l'acheteur ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente.
Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, l'événementest considéré commeprévisibleet laventen'estpas valable. L'annulation de la vente peut être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal.
Comme pour toutes les ventes de biens immobiliers, unacte authentiquede vente est obligatoirement établi par un notaire.
Qu'est-ce qu'un viager occupé ?
Le vendeur conserve jusqu'à son décèsl'usufruitou undroit d'usagedu bien vendu.
L'usufruit lui permet d'habiter dans le logement ou de le louer et de percevoir les loyers.
Le droit d'usage lui permet de conserver l'usage personnel du logement en y habitant sans pouvoir le louer.
Le logement pourra être occupé par l'acheteur à partir du décès du vendeur ou du décès du dernier survivant lorsque le contrat concerne plusieurs vendeurs.
Qu'est-ce qu'un viager libre ?
Dès la signature de la vente, l'acheteur disposelibrementdu bienpour l'occuper ou le louer et percevoir les loyers.
Comment est fixé le prix de la vente en viager?
Leprixest généralement constitué duet d'une.
Lebouquetpayé comptant à la signature du contrat de vente n'estpas obligatoire. Il est librement fixé. En général, il représente30 %de la valeur totale du bien.
Larente viagèrepeut être versée à une ou plusieurs personnes physiques (époux ouindivisaires). Elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle, payable au début ou à la fin de chaque période.
Quand la rente est versée à plusieurs vendeurs et que l’un décède, elle est soit reversée intégralement au survivant (rente réversible), soit réduite proportionnellement (rente réductible).
Lavaleur totale de la renteestincertaine, car elle dépend de la durée de vie du vendeur. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères parmi lesquels :
Âge et espérance de vie du crédirentier
Valeur du bien
Montant du bouquet
Loyers que pourrait percevoir le crédirentier si le logement était loué
Lenotairecalcule lemontant de la renteen fonction de barèmes. Vous pouvez les consulter auprès d'une compagnie d'assurance ou d'un notaire.
Où s'informer ?
-
Notaire
Conseil supérieur du notariat
Les parties peuvent insérer dans l'acte de vente uneclause d'indexation. Cette clause permet la révision automatique du montant de la rente suivant, par exemple, l'indice des prix à la consommation publié par l'Insee.
Pour assurer lasécurité du paiement des rentes, le crédirentier peut notamment inscrire dans l'acte de vente les éléments suivants :
Clause résolutoirequi l'autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier
Clause pénalepar laquelle il a le droit de conserver le bouquet (s'il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente
À savoir
Lesrentes viagèressont soumises àl'impôt sur le revenupour une fraction de leur montant, comprise entre 30 et70 %et décroissante avec l'âge du crédirentier.
Le bouquet est exonéré d'impôts.
Entretien, travaux, impôts... : qui paye quoi dans un viager ?
Le type de viager, occupé ou libre, détermine la répartition des charges et des taxes entre le vendeur et l'acheteur.
En principe, la répartition des frais d'entretien du logement et des réparations est définie dans l'acte de vente.
En l'absence de précision, lescharges suivantessont payées par levendeur:
Réparations et entretien courant du logement
Factures d'énergie
Taxe foncière
Taxe d'enlèvement des ordures ménagères
Lesgrosses réparationssont prises en charge par l'acheteur.
Les charges (factures d'énergie, taxes, ...), l'entretien courant et toutes les réparations sont payés par l'acheteur.
Et aussi sur service-public.fr
Où s'informer ?
-
Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil) - Chambre départementale des notaires
Textes de référence
- Code civil : articles 1968 à 1983
Contrat de rente viagère - Code civil : articles 600 à 616
Entretien, grosses réparations (article 605 et 606) - Code général des impôts : article 1408
Taxe d'habitation - Code général des impôts : article 1400
Taxe foncière - Code général des impôts : article 1523
Taxe d'enlèvement des ordures ménagères - Réponse ministérielle du 7 juin 2016 relative à la répartition des charges en viager
Pour en savoir plus
-
Le viager : comment ça marche ?
Ministère chargé des finances -
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